仲介売却

仲介売却の基礎知識

「自分の所有する不動産物件を少しでも高く売りたい……」。こうしたご要望をお持ちの方は、仲介売却がおすすめです。市場相場に近い価格での不動産売却となるよう、宮崎市のトライアップ不動産がしっかりとサポートいたします。こちらでは、仲介売却に関わる基礎知識についてご紹介します。

仲介売却とは?

仲介売却とは?

仲介売却とは、不動産会社が売り主様のご依頼に応じ、販売活動を行って購入希望者を募り、その後の交渉や売買契約などをサポートする不動産売却方法です。なお、買い主様が決定し、無事に売買契約が成立した場合は、不動産会社に対して仲介手数料(物件価格の3%+6万円)が発生します。

仲介売却のメリット

仲介売却のメリット

不動産売却には大きく分けて「仲介」と「買取」のふたつがあります。後者については不動産会社が売り主様から直接不動産を買い取る方法であり、すぐに取引が完了するというメリットがあります。しかし、不動産会社は物件を再販する兼ね合いから経費がかかるため、どうしても市場相場より安い価格になってしまいます。

一方、仲介売却は市場相場に沿った価格での売却が実現しやすい傾向にあります。価格についても売り主様ご自身が住宅ローンの残債などを踏まえ、ご自身の希望額による売却を目指せます。

しかし、購入希望者様が現れるのが前提となるまで、それまでにかかる期間をある程度見越す必要もあります。また、条件面の交渉などもあるため、場合によっては値下げの検討も必要です。ただし、それでも不動産買取よりは高い売却額となるケースがほとんどです。

媒介契約とは?

仲介売却を行う際は、不動産会社との間で媒介契約を結ばなくてはなりません。以下で、その必要性や契約の種類についてご紹介します。

媒介契約の必要性

媒介契約の必要性

媒介契約の締結は宅地建物取引業法によって定められています。この目的は、事前に不動産会社が行う業務の内容や仲介手数料を明確にすることで、仲介業に関わるトラブルを防ぐことにあります。そのため、契約を結ぶ際には売り主様であるお客様ご自身も、しっかりと内容について把握しておくようにしましょう。

媒介契約の種類

媒介契約には3つの種類があります。いずれも基本的な部分は同じですが、不動産会社が負う責任や、お客様ご自身に関わる条件に違いがあります。契約の際には、今後どのような販売活動をしていくのかを踏まえながら、適切なものを選ぶようにしましょう。

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数社への依頼 × ×
自己取引 ×
契約の有効期間 3カ月以内 3カ月以内 任意
REINSへの登録 契約締結から5日以内 契約締結から7日以内 任意
業務処理状況の
報告義務
1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意
専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、もっとも強い拘束力のある媒介契約です。そのため、契約できる不動産会社は1社に限定されます。また、もっとも大きな特徴は自己取引に関する取り決めです。これは、売り主様であるお客様ご自身が見つけてきた売り主様との直接契約が禁止されることで、どのような場合であっても不動産会社を介した契約締結が求められます。そのほか、以下のような法規制があります。

有効期限 依頼社にとって強い拘束力があるため、有効期限は3カ月以内です。これは更新時も同様であり、それ以上の契約を締結したとしても、有効期限は3カ月と見なされます。
REINSへの登録 専属専任媒介契約の場合、媒介契約を締結した日から5日以内に、不動産会社はREINS(指定流通機構)へ物件情報を登録しなくてはなりません。
報告 専属専任媒介契約の場合、不動産会社は1週間に1回以上の業務処理状況に関わる報告義務を負います。
専任媒介契約

専属専任媒介契約と大枠では同じ契約ですが、もっとも大きな違いは自己取引が許容されている点にあります。そのため、お客様ご自身で売り主様を見つけられた場合は、直接取引が可能となります。そのほか、法規制の部分でとくに期間に関する違いがあります。

有効期限 有効期間は専属専任媒介契約同様、3カ月に固定されています。
REINSへの登録 専任媒介契約の場合、不動産会社は媒介契約を締結した日から7日以内に、物件情報をREINS(指定流通機構)へ登録する必要があります。
報告 専任媒介契約の場合、不動産会社は2週間に1回以上の業務処理状況に関わる報告義務があります。
一般媒介契約

専属専任媒介契約および専任媒介契約と異なり、一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼できます。また、自己取引についても可能です。最終的に、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決定する必要がありますが、一般的には有力な購入希望者を紹介した不動産会社を選ぶケースが多いようです。

なお、一般媒介契約には明示型と非明示型があります。前者は、複数の不動産会社へ依頼をした場合、そのことを明示型で契約した不動産会社に通知しなくてはなりません。一方、非明示型の場合にはどこの会社に依頼をしたかなどの通知は不要です。

専属媒介契約と一般媒介契約、どちらを選ぶ?

専属媒介契約と一般媒介契約、どちらを選ぶ?

一般媒介契約は自由度が高く、複数の不動産会社に依頼ができるのでその分競争力が高まります。しかし、不動産会社からするとこれは不安定な依頼となるため、積極的な販売活動がなされないおそれもあります。

一方、(専任含む)専属媒介契約は不動産会社にとって確実な依頼であり、売却成功によって仲介手数料が得られる確立が高まります。すると、販売活動に対しても取り組みの密度が上がると期待できるでしょう。

とは言え、いずれの契約であっても依頼社と不動産会社の信頼関係が出来上がっているかがもっとも重要です。媒介契約の種類だけが重要ではありません。そのため、まずはご自身の意向を明確にし、不動産会社と話し合いをしたうえで媒介契約の種類を決めていきましょう。

Pick Up!-REINS(レインズ)-

Pick Up!-REINS(レインズ)-

媒介契約のなかに盛り込まれているREINSへの登録。これはいったい、どのようなものなのでしょうか? そもそもREINSとは、国土交通省が不動産情報の標準化と共有化を目的に企画したコンピューターネットワークシステムのことで、不動産流通機構が運営を行っています。

媒介契約締結後に不動産がREINSへ登録されると、物件情報はコンピューターネットワークを通じて、全国にある複数の販売協力会社へと送られます。ここで、ホームページや折込広告、情報サイトを通した宣伝が行われることにより、購入希望者を広く募れるようになるのです。

物件情報の露出が多くなれば、それだけ早期の売却成約が期待できるようになります。また、複数の不動産情報をリアルタイムで把握できるため、適正価格や動向の調査にも役立ちます。