宮崎市で不動産売却ならトライアップ不動産の不動産コラム

「宮崎市の実家がだいぶ古くなってきた。県外に住んでいて管理も大変なので早く手放したいけれど、このまま売れるのか、更地にすべきなのか」——宮崎市を中心に不動産売却に対応するトライアップ不動産には、こうしたご相談が繰り返し寄せられます。結論から申し上げると、解体を決める前に、まずは「古家付き（そのまま）」での売却を検討するのが基本です。解体には建物の規模や付帯工事によって100万円を超える費用が先にかかることがあり、更地のまま売れ残ると土地の税負担が増える可能性もあるためです。実際、築50年を超える木造住宅を建物付きのまま売り出し、解体費用をかけずに買い手が決まったケースも少なくありません。もちろん、更地にしたほうが早く売れる土地もあります。この記事では、宮崎市での解体費用の目安、両者のメリット・デメリット、県外からでも損をしないための判断基準を、代表の私が実務の目線で解説します。

1. まずは「そのまま売却（古家付き）」から検討すべき理由

古い実家を売るとき、最初の一手として勧めているのが古家付きでの売り出しです。解体は一度実行すると元に戻せず、費用も先払いになります。一方、建物を残したまま売り出せば、市場の反応を見てから解体するかどうかを決められます。順番を間違えないことが、損をしないための第一歩になります。

解体費用の事前持ち出しがなく手持ち資金のリスクを回避できる

解体費用は、売却代金が入る前に支払うのが一般的です。建物の規模や付帯工事によっては100万円を超えるケースもあり、県外で自分の住まいのローンや教育費を抱えている世代には軽くない出費になります。解体しても、その費用分だけ高く売れる保証はありません。古家付きのまま売却できれば、売主が解体費用を事前に支出せずに済みます。ただし、買主が解体を前提とする場合は、その費用が価格交渉に反映されることがあります。

売れ残った場合、更地は住宅用地特例が外れて税負担が増える

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税や都市計画税の計算のもとになる課税標準が軽減されています。

解体して更地になると、この軽減が受けられなくなります。判定は毎年1月1日時点の状況で行われ、例えば2026年中に解体し、2027年1月1日時点で更地であれば、原則として2027年度分から住宅用地特例が適用されません。小規模住宅用地では、土地部分の固定資産税の課税標準が最大6倍相当になる場合があります。ただし、実際の税額は負担調整措置があるうえ、家屋分の固定資産税もなくなるため、単純に6倍になるわけではありません。なお都市計画税は、宮崎市では市街化区域などの課税区域内にある土地・家屋が対象です。

また、建物を残していても、管理不全空家等や特定空家等として市から勧告を受けた場合は、住宅用地特例の対象外となることがあります。「建物を残せば税負担を抑えられる」とは一律にはいえず、古家付きで売り出す間も最低限の管理は欠かせません。

宮崎市内ではDIY目的や安価な中古物件を探す買主のニーズがある

「こんな古い家、誰も買わないのでは」と心配される方は多いのですが、実際には古家に価値を見いだす買主もいます。ご相談を受けるなかで、次のような方々と出会ってきました。

• 自分好みに手を加えたいDIY志向の若い世帯
• 県外から宮崎市への移住を考え、費用を抑えて住まいを探している方
• 手頃な中古戸建てを改修し、賃貸に出したい投資家
• 建物を解体して新築を建てる前提で、土地を探している個人や工務店

物件の状態や立地によって反応は変わりますが、「古い＝売れない」とは限りません。

✓ポイント：古家付きで売る場合は、雨漏りやシロアリなど把握している不具合を正直に開示することが前提です。古家付き売買では、建物の契約不適合責任について、責任範囲や期間を契約で限定することがあります。ただし、売主が知りながら告げなかった不具合については免責できません。開示を丁寧に行うことが、結果的に売主自身を守ります。

参考出典：土地に関すること（固定資産税）｜宮崎市
参考出典：空き家対策 特設サイト「空家法とは」｜国土交通省
参考出典：民法｜e-Gov法令検索

2. 宮崎市で実家を解体する場合の費用相場と見落としがちなコスト

解体費用は、見積書の「本体工事費」だけで判断すると予算を超えがちです。建物の構造や規模に加え、塀や庭木、家財の量、道路の広さによって総額が大きく変わるためです。ここでは費用が変わる要因と、見落とされやすい費用をまとめます。

木造・鉄骨造などの構造別に見る解体費用の傾向と見積もりの取り方

解体費用は、まず建物の構造によって大きく変わります。一般に、木造より鉄骨造、鉄骨造より鉄筋コンクリート造のほうが、壊す手間と廃材の量が増えるため高くなる傾向があります。

同じ構造でも、重機が入れない狭い道路に面している、隣家との距離が近い、残置物が多い、アスベスト含有建材があるといった条件で金額は大きく変わります。インターネット上の坪単価は参考程度にとどめ、2〜3社から現地見積もりを取って比較するのが確実です。

ブロック塀・庭木の撤去や残置物処分にかかる追加費用

本体工事とは別に、次のような費用が加算されることがあります。

• ブロック塀や門扉、カーポートの撤去
• 庭木の伐採・抜根、庭石や灯籠の処分
• 家具や家電、衣類など残置物の処分
• 井戸や浄化槽の埋め戻し・撤去
• 解体後に見つかる古い基礎やコンクリートガラなどの地中埋設物
• アスベスト（石綿）の事前調査と、含有建材がある場合の除去

とくに残置物は量によって数十万円規模になることもあり、見積もりで差が出やすい項目です。また、解体工事の前には一定規模以上の建物でアスベストの事前調査結果の報告が義務付けられており、床面積80㎡以上の解体では建設リサイクル法に基づく届出も必要になります。

県外からの遠隔依頼で失敗しない解体業者選びのポイント

現地に何度も足を運べない場合、業者選びの精度がそのまま仕上がりに直結します。確認しておきたいのは次の点です。

• 2〜3社から相見積もりを取り、「一式」ではなく項目ごとの内訳で比較する
• 建設業許可または解体工事業の登録を受けている業者かどうか
• 工事前後や作業中の写真報告に対応してもらえるか
• 近隣へのあいさつや、産業廃棄物の適正処理（マニフェスト）の説明があるか

解体後は、建物がなくなったことを登記する「建物滅失登記」を1か月以内に申請する必要があります。また宮崎市では、危険な空き家の解体費を補助する制度が設けられてきましたが、対象となる空き家の条件や募集時期は年度ごとに決まるため、着工前に市の最新情報を確認してください。

✓ポイント：解体の見積もりは、本体工事費ではなく「残置物・付帯工事・届出や登記まで含めた総額」で比較することが大切です。安さだけで選ぶと、追加請求や近隣トラブルにつながることがあります。

3. 「更地」と「そのまま」のどちらを選ぶか決める4つの判断基準

古家付きが基本とはいえ、更地にしたほうが有利な土地も確かに存在します。どちらを選ぶかは、建物・立地・お金・時間という4つの軸で考えると整理しやすくなります。全体像は次のとおりです。

建物の状態と耐震性の有無で判断する

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、原則としていわゆる「新耐震基準」が適用されています。ただし、その後も建築基準は改正されているため、1981年以降の建物が現在の基準とすべて同じという意味ではありません。それ以前の旧耐震の建物でも、住める状態であれば古家付きで売れる余地は十分にあります。一方で、傾きや大規模な雨漏りがあり、近隣に危険が及ぶおそれがある場合は解体を検討する段階です。建物が接している道路の条件によっては、解体すると再建築できない土地もあるため、判断の前に必ず確認しておきたいところです。宮崎市内の市街化調整区域にある土地も、建て替えに許可が必要になる場合があります。

宮崎市内の立地・周辺環境と土地需要の強さで判断する

学校や商業施設に近く、新築用地を探す人が多いエリアでは、更地のほうが建築のイメージを持ってもらいやすく、反響が早い傾向があります。反対に、郊外で土地の需要がそれほど強くない場所では、建物を残したほうが「すぐ住める」「改修して使える」という価値を打ち出せます。同じ宮崎市内でも、地域によって答えは分かれます。

解体費用を差し引いた後の「手残り金額」の差で判断する

比べるべきは売却価格ではなく、手元に残る金額です。仮の数字で比較してみます。

この例では、更地にしても手残りは変わらず、解体費用を先に負担した分だけリスクを抱えることになります。さらに売却が長引けば、更地の税負担も加わります。

売却完了までの希望期間と許容できる維持コストで判断する

「年内に区切りをつけたい」「草刈りや見回りの費用をこれ以上かけたくない」といった事情がある場合は、期間と維持コストを優先して考えます。古家付きでも価格の折り合いがつけば早期売却は可能ですし、不動産会社による買取という選択肢もあります。

✓ポイント：4つの基準のうち、ひとつだけで判断すると見誤りやすくなります。とくに「手残り金額」と「売却までの期間」は必ずセットで比較し、解体は最後の手段として検討する順番が安全です。

参考出典：昭和56年6月1日以降の耐震基準（いわゆる新耐震基準）｜国土交通省

4. 県外在住でも手間なく宮崎の古家売却を進めるための実践ステップ

県外にお住まいでも、手順を押さえれば帰省の回数を最小限に抑えて売却を進められます。大切なのは、現地の事情に詳しいパートナーを早めに見つけることです。ここからは、実際の進め方を3つのステップで紹介します。

宮崎市の不動産市場に強い地域密着型の会社へ査定を依頼する

査定を依頼する際は、「古家付きのまま売る場合」と「更地にして売る場合」の2パターンで価格を出してもらうのがおすすめです。地域の取引事情に詳しい会社であれば、そのエリアで古家付きが動きやすいか、更地のほうが好まれるかまで踏み込んで助言できます。当社でも、2つの査定額に解体費用の概算を添えてお伝えしています。

遠方から何度も現地へ行かずに済む連絡・契約手段を活用する

打ち合わせは電話やメール、オンライン面談で進められます。現地確認は鍵をお預かりして当社で行い、写真や動画でご報告する形も可能です。媒介契約や売買契約の書類は郵送のほか、電子契約で進められる場合もあります。決済時の登記手続きは司法書士が担当するため、売主が現地に立ち会わずに済むケースも多くあります。

家財道具の処分や遺品整理と売却手続きを並行して効率よく進める

家財の片付けがすべて終わるまで売却の相談を待つ必要はありません。貴重品や思い出の品だけ先に持ち出し、残りは宮崎市の一般廃棄物収集運搬許可業者など、適切な許可を持つ事業者へ処分を依頼する方法があります。買主との条件調整で、残したまま引き渡せる場合もあります。あわせて、相続した不動産の名義変更（相続登記）は2024年4月から義務化されています。売却して買主へ名義を移すには相続登記が前提になるため、片付けと並行して司法書士へ依頼しておくと、全体の期間を短縮できます。

✓ポイント：県外からの売却は、「査定・片付け・登記」をばらばらに進めるより、同時並行で進めるほうが早く終わります。窓口を一本化できる不動産会社を選ぶと、連絡の手間も大きく減らせます。

参考出典：一般廃棄物収集運搬業者一覧｜宮崎市

5. まとめ：解体前にまずは不動産会社へ「そのまま」の査定を相談しよう

宮崎市の古い実家を売るとき、いきなり解体に踏み切るのはおすすめできません。解体費用の持ち出しと、更地になった後の税負担というリスクを先に抱えてしまうためです。まずは古家付きでの査定を取り、建物の状態・立地・手残り金額・期間の4つの基準で比べてから、更地にするかどうかを判断しても遅くはありません。

トライアップ不動産では、相続士資格を持つ代表の私が、宮崎市を中心に古家付き・更地それぞれの売却に向き合ってきました。「そのままで売れるのか知りたい」という段階のご相談も大歓迎です。県外にお住まいの方にも負担の少ない進め方をご提案しますので、解体を決める前に一度お声がけください。

※本記事の税制に関する記載は、一般的な制度のご案内です。個別の税額や特例の適用可否については、税務署または税理士へご確認ください。登記手続については司法書士へご相談ください。