宮崎市で不動産売却ならトライアップ不動産の不動産コラム

「親はまだ元気だけど、宮崎にある実家はこの先どうするんだろう…」「遠方に住んでいる自分が、いざという時にきちんと対応できるのか不安…」——そんなモヤモヤを抱えていませんか。

宮崎市から離れて暮らすお子さん世代にとって、実家の相続は避けて通れない大きな課題です。対策を先延ばしにしているうちに、思い出の詰まった実家が、売るに売れず維持費ばかりがかさむ「負動産」に変わってしまうリスクは決して低くありません。

この記事では、実家を「負動産」にしないために、親が元気な「今」だからこそ動き出すべき理由と、家族会議・生前整理の具体的な進め方を、宮崎市の不動産事情に詳しい立場から解説していきます。

1. 実家を「負動産」にしないために、親が元気な「今」動き出すことが必須

結論からお伝えします。実家を負の遺産にしないために特に重要なのは、親の判断能力がしっかりしている「元気なうち」に、家族で話し合いを始め、必要に応じて書類整理や専門家への相談を進めておくことです。

理由はシンプルで、相続が発生してから動き出す場合、選べる選択肢が一気に狭まってしまうから。親が認知症などで判断能力を失ってしまうと、たとえ家族であっても勝手に不動産を売却することはできません。亡くなった後では、複数の相続人で話し合う必要が生じ、意見が割れて手続きが長期化するケースも珍しくないでしょう。

たとえば、宮崎市内で空き家になった実家を相続したものの、兄弟間で「売却」「賃貸」「保有」と意見がまとまらず、結果的に長期間放置されてしまうケースも考えられます。

だからこそ、親が自分の意思を伝えられる「今」のうちに、家族で実家の未来を考える時間をつくることが、将来のトラブル回避につながります。

✓ポイント 実家の問題は、相続が起こってからでは打てる手が限られてしまいます。親が元気で意思表示できるうちに動き出すことが、選択肢を最大限に残し、家族全員が納得できる結論に近づくための最短ルートになります。

2. なぜ「今」なのか？相続発生後では手遅れになる理由

「まだ親も元気だし、もう少し先でもいいのでは？」と感じる方もいるかもしれません。しかし、先送りにはそれ相応のリスクが伴います。ここでは、なぜ「今」動き出すべきなのか、2つの観点から見ていきましょう。

認知症による「実家凍結」のリスク

最大のリスクが、親の認知症による「実家の凍結」です。

不動産の売買契約には、本人の意思能力が法的に求められます。認知症などで本人が売買契約の内容を十分に理解・判断できない状態になると、たとえ家族であっても、親名義の不動産を本人に代わって自由に売却することはできません。この場合、成年後見制度などの法的手続きが必要になることがあります。施設入居の費用に充てるため実家を売りたくても、思うように動けない——そんな状況に陥る家庭は少なくないでしょう。

成年後見制度を利用する場合、申立てから後見人が選任されるまでに一定の期間を要し、さらに本人の居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要になるため、通常の売却より時間がかかることがあります。

事案によっては、親族ではなく弁護士・司法書士などの専門職が後見人に選ばれることもあります。後見人等の報酬は、家庭裁判所の報酬付与の手続きにより決められるため、費用面も事前に確認しておくと安心です。

このように、タイミングが遅れるほど手続きの自由度は失われていきます。

遠方からの「空き家管理」は想像以上の負担

もうひとつのリスクが、遠方居住者にとっての空き家管理の重さです。

宮崎市の実家が空き家になった場合、定期的な換気、庭の草刈り、台風シーズン前後の見回りなど、最低限の管理だけでもそれなりの手間がかかります。東京や大阪、福岡など遠方から通うとなれば、往復の交通費や時間、有給休暇の消化など、子供世代に重くのしかかるコストは決して小さくありません。

加えて、空き家であっても固定資産税は毎年発生し続けます。誰も住んでいなくても、ライフラインの基本料金や火災保険料などの維持費は積み上がっていく構造です。

放置が長期化して建物の劣化が進み、「管理不全空家等」や「特定空家等」として自治体から指導を受け、改善されずに勧告に至った場合、固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなる可能性があります（※2023年改正の「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、「管理不全空家等」も指導・勧告の対象となりました）。

✓ポイント 相続後の選択肢の少なさと、遠方からの管理負担。この2つを冷静に見比べると、「今のうちに動く」ことの価値が見えてくるはず。時間が経つほど、家族の選択肢は確実に減っていく構造であることを押さえておきましょう。

出典：成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可｜裁判所

3. 宮崎の実家でよくあるトラブル事例と、生前整理の進め方

ここからは、宮崎市内で起こりがちな実家トラブルの典型例と、それを回避するための生前整理の進め方を具体的に見ていきます。「うちは大丈夫」と思っていても、当てはまる要素が意外と多いかもしれません。

「いつか戻るかも」で放置した結果起こりうること

遠方在住の方からよく聞かれるのが、「いつか自分が宮崎に戻るかもしれないから、しばらくはそのままに」というお話。気持ちは十分理解できるのですが、この「いつか」が長引くことで起こりうるトラブルがいくつかあります。

たとえば、こんなケースが考えられます（あくまで例示的な事例です）。

• 長期間誰も住まないまま放置した結果、雨漏りやシロアリ被害が進み、修繕費や解体費用が当初の想定より大きくなる
• 庭木が手入れされず近隣からの苦情が増え、管理状態が悪化することで、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として指導・勧告の対象になる可能性が出てくる
• 売却を決意したタイミングで建物の老朽化が進み、解体費用を考慮した査定額になってしまう

宮崎市では台風や集中豪雨への備えも重要なポイント。市も、台風前の強風対策や外壁の補強、雨どい・排水溝の点検などを呼びかけており、空き家を放置すると、劣化や破損のサインに気づきにくくなるリスクが付いて回ります。

帰省時の「家族会議」の切り出し方

「実家の話をしたいけれど、いきなり相続の話題は出しづらい」——多くの方が口にする悩みです。親世代にとって、自分の死後の話を切り出されるのは決して気持ちのいいものではないでしょう。

おすすめは、「相続」ではなく「親の暮らしやすさ」や「防災」をきっかけにすること。たとえば次のような切り出し方が、自然に対話を始めやすいと感じています。

• 「お父さんお母さんが今後も安心して暮らせるよう、家のことをちょっと整理しておきたくて」
• 「最近、台風被害のニュースが多いから、この家の防災対策も一緒に考えたいんだよね」
• 「将来、自分や兄弟が困らないように、家のことを少しずつ教えてもらえる?」

お盆や正月の帰省は、家族が顔を合わせる貴重な機会。一度に結論を出そうとせず、複数回の帰省にわたって少しずつ話を深めていくほうが、お互いに無理がありません。

家庭によっては、「家のことは長男が考えるもの」「先祖代々の土地はできるだけ守りたい」といった価値観を大切にしている場合もあります。親の世代観を尊重しながら、現実的な選択肢を一緒に並べていく姿勢が、対話を前に進めるうえで欠かせない要素になりそうです。

無理なく進める「生前整理」の3ステップ

家族会議で方向性が見えてきたら、いよいよ生前整理の具体的なアクションへ。一度にすべてやろうとせず、3つのステップに分けて進めるのが現実的です。

ステップ①：財産・重要書類の把握

権利証、または登記識別情報通知などの不動産関係書類、預金通帳、保険証券、年金関連書類など、重要書類の保管場所を親と一緒に確認します。一覧表にまとめておくと、いざという時に家族が慌てずに済みます。生命保険や金融機関の口座も含めて、ざっくりとした「財産マップ」をつくっておくと安心です。

ステップ②：不要なモノの処分

長年住み続けた実家には、想像以上のモノが蓄積しています。帰省のたびに少しずつ、親と一緒に片付けを進めるのが現実的なペースかもしれません。思い出の品については、親自身が元気なうちに「何を残すか」を決められるのが理想。亡くなった後に家族が遺品整理で苦労するケースは、決して珍しくないようです。

ステップ③：不動産の現状価値を知る

そして、もうひとつ重要なのが、今この実家が「いくらで売れるのか」を把握しておくこと。

宮崎市内でも、中心部・郊外・沿岸部・農地に近いエリアなどで、需要や価格の見え方は変わります。実家の将来を話し合う際は、固定資産税評価額だけで判断せず、実際の売却可能額を地元の不動産会社に確認しておくことが、現実的な議論を進めるうえで大きな意味を持ちます。

✓ポイント 生前整理はゴールではなく、家族で「これからどうするか」を考えるための材料集めです。3つのステップを順番に進めることで、感情的な負担を抑えつつ、現実的な判断ができる状態に近づいていくはず。特に③の不動産価値の把握は、家族会議の議論の土台となる重要な情報になります。

出典：空家法とは｜国土交通省